"以房养老"试点方案计划于明年一季度出台_房地产,以房养老,房地产市场,"以房养老"试点方案
《经济参考报》获悉，9月24日，由民*部牵头，保监会等相关部委就 以房养老 问题举行了闭门研讨会，对 以房养老 具体操作办法和实施细则进行讨论，试点方案按计划将在2014年一季度出台。
专家认为，在金融机构分业经营模式下，倒按揭这种复杂的金融产品短期恐难以顺利运营，金融机构开发此类产品的积极性还需相关鼓励*策。此外， 以房养老 牵涉到金融、房地产等多个行业，需要管理层实施顶层设计，统筹规划。
争议 以房养老 模式多样
一位参与24日研讨会的专家表示，本次会议汇总和讨论了专家和相关机构意见 很快将组织一系列正式会议并开展调研，通过在不同地区进行试点，逐步形成 以房养老 的实施方案。
9月13日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中， 开展老年人住房反向抵押养老保险试点 引发了社会各方的广泛讨论。很多人误将 以房养老 和*府养老画上等号，进而对现行养老保险制度产生不信任感。有的认为 领取几年养老金后银行就把住房归为己有 这种模式在目前房价快速上涨的背景下并不合适。
对此，专家解释称 以房养老 不是大众产品，只是少数老人愿意接受的小众产品，是除了*府养老以外的一种补充。而 住房反向抵押养老保险 仅是诸多以房养老模式中的一种。
浙江大学经济学院教授柴效武接受《经济参考报》专访时表示，能够尝试 以房养老 的人群，必须首先拥有房产，并且该房子有一定价值。其次，用于反向抵押的房屋产权必须属于老人自己。具备以上两点才有 以房养老 的物质基础。此外，适合参与 以房养老 的老人，常常手中多没有足够的现金，即没有固定的养老金收入，或者养老金收入不够满足生活保障，这是构成 以房养老 的现实压力。
而从 以房养老 的模式说来有30多种，涵盖范围非常 广。柴效武说 譬如，把自己的房子出租或出售，获得的报酬用于支付住养老院的钱;或者自己居住的同时，另外再招几个租客，租金用于满足日常生活所需;也可以出售大房换小房，用其差价养老：这些都应当归于 以房养老 模式。
而比较标准的 以房养老 是指：老年家庭向专业机构出售房产，该机构逐年逐月向老人支付款项，即 倒按揭 ，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果老人较早去世，而该机构还没完全买下房子，子女可继承住宅的部分产权享受收益。
阻碍 分业经营限制 倒按揭 发展
尽管可选模式众多，但住房反向抵押养老保险这仍是短期内最有可能获得突破的一种。柴效武推算，一套北京二环内的100平米的老房子，市值约500万元，如果做 反向抵押 投保，每个月可收取3.4万元养老金，直到去世，如果房屋增值还能领到更多。
这样的回报水平，对有需求的人群来说，并非没有吸引力。不过，业务提供方 金融机构却显得兴趣寥寥，事实上，在相关*策仍未明确以及限制下，机构多数持谨慎态度。
中信银行是国内首批尝试以房养老的金融机构之一，不过，尽管养老按揭服务名义上还在北京地区开展，但并非每家支行都做。北京几家支行经理甚至对媒体表示，这项业务自从推出后几乎无人问津，所以现在他们索性不接受申请 有*策，没业务，我们也就不做了。
银行试点不成功的一个重要原因是规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了。对于用唯一住房做抵押的老人肯定不合适，谁都不希望人还在，钱没了。 中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，从这一点来看，保险公司开展住房反向抵押业务比银行更合适，因为保险公司可以依靠生命表定价的机制，以及自身已有客户数据的经验分析。保险公司对自有客户采取 以房养老 或者 以保单养老 的服务方式比其他机构拥有更准确的定价权。
事实上，此次《意见》中的明确提法也是 老年人住房反向抵押养老保险 ，这与之前的 以房自助养老 、 倒按揭 反向住房抵押贷款 等提法有所不同。柴效武认为，这明确了产品的保险属性，将巨大的养老融资市场划拨给保险公司。
幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏认为，养老房产反向抵押贷款应该从失独老人和无子女老人开始做起，这些人合计有2000万，约占老人群体的10%，而如果其中有3%的人接受，就有60万人之多。另据华泰证券测算，如果参照美国反向抵押占寿险保费收入比，我国反向抵押年发放额度约400亿元， 如按孤寡老人及失独家庭数量测算，理论总容量约1.25万亿元。
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