地产私募基金几乎都是高利贷
深圳晚报讯
据21世纪经济报道，“目前大概只有5％的房地产私募是规范的，其他都是‘高利贷’，”一位地产私募资深人士告诉，在“地产创新融资”外衣下，在高达25％的预期收益率承诺背后，是正在燃烧的危机导火索。随着各地中小开发商破产、跑路的消息不断传来，私募的风险正浮出水面。
继浙江的高利贷危机之后，下一个引爆的炸弹，会是地产私募基金吗？
房地产业的资金链持续恶化，在IPO、发债、外资等融资通道对房企继续关闭情况下，地产私募成为房企筹集资金的唯一通道。据住建部*策研究中心今年早些时候发布的研究报告显示，人民币房地产私募基金总规模已达千亿，较2010年增长了1倍。
而最大的危机在于，这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募，实际上成了变相高利贷，对大多数投资人来说，其风险处于不可控状态。
长沙一大型开发商人士告诉，本地开发商很多都借了高利贷。而这种高利贷的形式，往往以地产私募的名义出现。“在二三线城市，一些中小开发商发起的私募基金，主要是为自己的项目提供过桥贷款。”
“市场上叫房地产私募的，本质上95％都是融资顾问公司，”金地集团（600383）稳盛投资总经理吴涛对说，“有人去借钱，有人想往外借，高利贷有生存空间。金地原来只做股权投资，后来发现，投资者有这种需求，被投资方也有，他们不需要分股份，所以也做了一部分债权投资。这种债类的业务只要有10％的收益率，很多人都愿意做。”
据调查，从过去三年的情况看，地产私募给投资人的预期收益率一般都达到15％～25％，更高的有30％以上。
“我见过最高的超过40％，”北京中伦律师事务所律师乔文骏告诉本报，过去两年，大多数但凡有点门路的房企，都是宁愿高成本融资，也不愿轻易降价。
此外，较为普遍的形式是，地产私募以股权或者土地作抵押，与项目方签订对*协议，达不到25％的预期收益率，就把股权转让给投资者或者其他惩罚性措施。
“多数情况下，这是在欺骗投资者。”在吴涛看来，一旦在项目运作过程中出现问题，达不到预期收益率，大多数私募并不及时和投资人沟通、商议，也不告知投资人所发生的一切。
在目前的楼市调控和楼价下行的趋势下，这种风险正在释放。